如果时光倒退10年，8000元/平方米是绝对的高端住宅分水岭。

　　2007年年初，南四环的“万年花城”将售价调到了每平米8300元之后。北京四环之内就已再无8000元以下楼盘。

　　历史总习惯于在某些时刻呈现意味深长的一面。距离现在10年时间，也就是1997年，住宅商品化政策在北京首度施行的年代，个人购置商品住宅只占到全部商品住宅销售面积的39.7%，在强大的集团购买力支撑下，北京市房价攀升到了每平方米5478元。大约是今天四环至五环均价的一半。

　　10年间，北京的环线交通建设规划已扩展至“六环”。房价上涨也已是柴米油盐之外最容易触动人们神经的话题。

　　截止到7月，北京在售的近430个商品住宅类项目中，均价在8000元/平方米以下的项目共57个，其中仅有2个项目位于四环至五环之间。另外的55个均位于五环以外，且绝大部分分布在通州、大兴、顺义等远郊区。（中大恒基不动产营销市场研究中心撰写，数据来源是北京市房地产交易管理网官方公布的楼盘信息）

　　8000元以下新盘绝迹于五环，甚至在二手房市场，“8000元以下”部分也仅存于五环外。相对应的，2、3、4环线周边作为高端城市居住的策源地地位已牢固。

　　根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布的上半年北京房地产市场信息，四环路以内住宅期房均价已达到13696元/平方米，四环至五环路为11439元/平方米。

　　值得注意的是，就连北京近郊通州的楼盘均价已经超过6000元/平米，在最近4年里这个地区的房价整整翻了一番。

　　“不论哪个城市的规划，它发挥作用的年限都要在20年甚至更久 ，而且城市的变化日新月异，在很短的时间里就要考虑未来北京20年的发展状况。”规划专家们早有论断。遥想40年前，京城二环外还是黄土连天。而今四环线的“早高峰”拥堵，在1999年东四环刚刚建成通车时人们一定无法想象。

　　“交通主干线，尤其是环线、高（快）速路和城市轨道交通对北京房价的拉动作用是决定性的。”中建国际发展股份有限公司运营副总裁的雷越姝表示。在2001年四环通车时，雷越姝曾撰文论述：四环将是2001年乃至未来几年房地产发展最为迅速的地方。在今天看来，她当年的预见毫不希奇。

　　除去环线规划，高速路的建设发展，对居住方式的影响更多表现在别墅区的兴起上。中央别墅区，西山别墅区，奥北别墅区三大主流别墅区，以及后续的潮白河别墅区等的成型，很大程度上也基于人们对城市交通完善的认可。而进入2007年后，别墅的房价暴涨，可以说是城市建设和政策限制两重刺激下的必然。

　　在分享环线规划带来的区域土地价值攀升的利益之外，居住在北京的人们也在无奈地承受着这种 “摊大饼”似的发展方式所引发的弊病。即便轨道交通网络逐渐完善、但城市中心的交通拥堵却呈现日益恶化的局面。

　　因此，最令人们感到困惑的是，在承受高房价的压力下，买哪儿的房子好?或者说买哪儿的房子最有升值潜力?以及住在哪里最为舒适？越发成为艰难的选择。

　　为此，寻找“环线&别墅置业标杆”活动的意义，就是在于提供未来北京居住的可操作的参考，在标定各个环线区域（以及别墅区域）的未来可能房价水平的基础上，标记出能代表各自区域价值风向的“标杆”项目，或许可以在一定程度上缓解我们对于居住在北京的生存焦虑。

　　“环线房价”成型始末

　　——访中国城市规划设计院总规划师杨保军

　　“从规划的角度来看，北京的环线建设是一个不理想的模式并且是会引发问题的一种模式，称之为‘摊大饼’很形象。”中国城市规划设计院总规划师杨保军说道

　　“在英国，谢菲尔德、利物浦，都有一个内环，然后进行一种交通的转换，进去以后就没有汽车的危险了，但是有专门线路的公交车，方便大众，所以最早的那个环不是很大，它符合人的步行尺度。”谈及环线规划，杨保军表示这个舶来的城市规划方式强调的是“环线”与 “放射线”的结合应用。

　　环线成因：源于保护城市“精华”

　　传统西方国家的城市中，人们非常注重历史文化的保护，历史悠久的所在往往是这个城市的老城区，往往处在城市的中心地带，它有非常好的古老建筑、街区、文物等等。人们在这些“核心区”外修建了环路，以组织过多的汽车穿城而过。

　　“这个环在国外叫‘Inner ring’，即内环。”杨保军解释道：“内环的边界大体就是这个城市最精华的部分，它具有城市的传统建筑、风貌，传统的商业氛围。假如说你要开车进入核心城区，你可以停在环的附近，然后下来步行进去。这样就能保护核心区域，也能解决城市核心区的道路拥堵问题。”

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