同时，国土资源部明令要求各地必须优先供应保障性住房用地，今后各地在编报土地利用年度计划建议时，要对廉租房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品房的用地需求单独作出说明。更为严格的是，今后对没有完成廉租房等用地年度供地计划的，第四季度不得再向其他商品房开发供地。政府连下重令，是否意味着土地市场大洗牌为期不远？本周我们就此请来业内人士与大家一起交流。

　　活动策划：柯鹏(柯鹏博客,柯鹏新闻,柯鹏说吧) 李和裕

　　主 持 人：李和裕

　　整 理：李和裕

　　存量地够用3年

　　主持人：您能否先为我们分析一下近期国土资源部连下“重令”的背景？

　　薛建雄：由于在2004年之前，土地审批权在市一级政府，又没有建设有效的招拍挂制度，地方政府在寻求经济发展和缺少有效监管的情况下，在2004年“8·31”土地大限前把城市可开发用地审批殆尽。事实上，从近年曝光的腐败案例来看，那些党政官员要么把土地弄到自己腰包，要么给自己的相关利益人，这其中的各种繁杂关系，使得中央要求的2年未开发土地没收的政策没能起到实际效果。同时，通过上述途径拿到土地的那些所谓开发商，并没有资金和实际开发能力，也就造成了长期的“囤地”现象，至今市场上依然有高达6.68亿亩存量土地未获得开发，这个量相当于近3年的土地用地量（今年1-8月全国开发用地仅1.62亿亩）。

　　因此，目前楼市供应不足的问题一定程度上是土地供应不足，而市场上大量的存量用地放着不开发，说到底原因还是在于开发商的开发能力有限。比如以万科现在的能力，目前每年也只能经营50个以内的房产项目。因此，也需要培养一批开发实力强劲的开发商，这样政府清理土地的力度也会不断加强。

　　开发商继续分化

　　主持人：那您认为政府积极“逼囤”想达到什么目的呢？

　　薛建雄：一边是有土地，但没钱没能力开发的“地主”；另一边，是有钱有能力开发的企业，但手上已没有土地可开发。以至于大量的开发商去争夺不多的增量用地，使得全国土地屡创“天价”。此时，中央研究土地市场存在的各种弊端，适时出台各种有利于迫使存量用地开发的政策，从之前的土地增值税清算和如今的土地出让金缴纳问题，每一次土地新政的出台，都无怪乎是清理小而乱的开发商，给实力雄厚、守法遵规的开发商以更大的生存空间。与此同时，全国新房的供应量也有望快速增加，目前所存在的供需矛盾就可以获得有效缓解。此外，通过存量土地解决大部分的商品房供应，新增土地供应就可以更多地用来做廉租房、经济适用房。这也是符合目前土地供应比例要求的，必竟土地存量巨大，而可供应的新增量很紧。

　　洗牌高潮可期

　　主持人：您觉得此次土地新政会对楼市格局产生什么影响？市场是否面临大洗牌？

　　薛建雄：一次性付清土地出让金才能拿证，增加了对开发商的项目开发能力的要求，也提高了资金门槛，这会进一步促使小开发商的出局和大开发商的成长。而由于大开发商对产品的经营能力较强，可能会使得新房的品质和价格有较快的提升，以满足中高端的住房需求，低档市场则基本上会以二手房市场为主，保障性住房以经济适用房和廉租房为主，由此，一个更为齐全、完善的住房开发结构雏形初现，这也更能符合未来国民的居住结构。

　　当然，每一次土地新政的出台，都会引起行业的一起洗牌高潮，这已经是不争的事实。只是目前有实力开发商通过上市，已经掌握了融资、圈地等从小到大的基本能力，不过要从大到强还有一段路要走，如果开发商不能在质量上快速提升、产品创新上引领居住需求、环保节能上加强宜居降耗设施的引用等，下一轮的洗牌中就可能会有一些大企业出局。