然而，这半个月来，各地的房地产信贷市场并不稳定。各家商业银行为了最大限度地维护自身的商业利益，对于第二套房的认定，异地、外资购房的认定，外资银行的标准，最终的额度划定等等，都有不尽相同之处。

　　调控政策定下大基调，齐心协力、合力断金的道理谁都懂。涉及到一些地方和部门利益时，如果所涉单位完全没有大局观，处处优先考虑自身利益，很可能导致政策有个“锐进而速退”的结局。全国并非真的实现“一盘棋”，房贷新政就有遭遇执行困局的可能。

　　这是谁也不想看到的。 (柯鹏(柯鹏博客,柯鹏新闻,柯鹏说吧))

　　标准不一？“第二套房”密码难破

　　自9月末《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》下发之后，围绕如何认定“第二套住房”的问题各方观点不一。商业银行出于业务需要，不得不由分行出面发布“地区政策”。目前，监管层定下的“三点基调”是：公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项；已结清借款的购房者仍可算作第一套住房贷款者；夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房须算作第二套住房。此后监管部门将不再对第二套住房的认定进行书面说明，具体由商业银行自己把握。

　　“第二套房”，一个原本通俗易懂的概念，细究起来却变得十分复杂。在不绝于耳的争论定性后，整个房地产界与银行系统面对则是如何“验明正身、破解密码”的难题。

　　回顾近阶段的事态发展，虽然各银行间或有差别，但是，第二套房的“DNA”终于伴随各银行的表态确定下来。近日，交通银行和光大银行率先公布了“第二套房认定标准”。据悉，这两家银行均表示，将以“个人”为单位界定第二套房，即如果夫妻其中一人贷款买过房，没有房贷的另一个人再贷款买房仍被认为是购买第一套房；另外，结清贷款后再贷款购买的第二套房，也可视为第一套房。

　　而和上述两家银行做法不同，此前建行表态，其认定标准将以“家庭”为单位，只要一户家庭贷款购买第二套房，就将执行更严格的贷款政策(首付比例不得低于四成，利率不得低于基准利率的1.1倍)。此外，据记者从北京、南京等市场了解到的情况，也分为不同“派别”，如工商银行、中国银行、兴业银行等倾向于以“个人”为单位；深圳发展银行和建行一样，倾向于以“家庭”为单位。

　　有市场人士概括，目前各家银行对第二套房的理解存在四种不同的情况：以个人为单位，还清以前贷款的，享受第一套房待遇；以个人为单位，有房贷经历的，不管贷款是否还清，以后购房都不享受第一套房待遇；以家庭为单位，还清以前贷款的，享受第一套房待遇；以家庭为单位，有房贷经历的，以后购房都不享受第一套房待遇。

　　无论是以人为单位还是以户为单位来确定第二套房，都需要面对是能否在实际操作中检测出来的难题。更有一些银行工作人员表示，没有银行敢保证能完全核实客户信息的真实性。

　　以上海为例，记者了解到，目前银行核实客户信息的系统有三个：央行征信系统、上海个人信用联合征信系统及银行自身客户信息系统。但是，即便三个系统都核实一遍，也未必能获得客户的真实情况(特别是在婚姻状况方面)。为此，一些银行在不能确认相关信息时，只能暂时采取让客户签订承诺书的办法解决。

　　另外，银行在核实住房数量时，也存在一些障碍。记者了解到，目前全国个人征信系统可以查询个人按揭记录，但是并不能查询个人购房数量。即使可以通过房产交易中心查询到个人的房产情况，但是不同省市间的房产交易中心尚未联网。

　　对此，有业内人士表示，目前银行界定第二套房的手段主要还是银行自身的客户信息系统和联网运行的央行征信系统，如果两个系统中不能查出家庭整个购房情况，而让银行到民政、公安等部门去核对，操作上有难度。

　　实际上，记者注意到，虽然央行高层表示央行的征信系统完全可以成功认定第二套房，但全国以及各省市征信系统的建设相对滞后，还是成为房地产调控的能否真正落地的“拦路虎”。类似的情况，在经济适用房审请人资格方面就曾出现，即由于无法了解个人经济真实情况，使得经济适用房被有钱人“骗购”。

　　“如果是同一个自然人，其名下的所有住房情况和个人信贷情况，都可以通过央行征信系统反映出来。但是，对整个家庭成员的购房情况，目前还不能全部反映。”此前，央行征信中心负责人在接受媒体采访时表示。该负责人指出，央行征信系统目前只能要求所有商业银行提供个人信贷信息，由于缺乏相应的法律授权，暂时还无法与隶属房管部门的房屋权属登记机构、隶属公安部门的户籍登记机构和隶属民政部门的婚姻登记机构共享信息，客观上影响了个人征信资料的完整全面。

　　虽然该负责人表示，如果法律授权到位，央行征信系统完全可以在半年之内完善数据库，提供给各大商业银行使用，从而大大降低住房信贷风险。但是，在目前情形下，第二套房的“DNA检测”，还需要各大银行自己掌握。