房产投资市场蕴含商机也潜藏风险，有人呛水有人赚足。不少人投资房产能赚得较高的利益，这类人不是有多少精明的头脑，而是注重研究房地产市场真实行情，从而作出相应的投资策略，最终赚得了真金。苏志军就是挖到真金的人之一，让我们来听听广州市民苏志军3年投资房产的故事。

　　文/本刊记者罗瑜

　　身为程序设计师的苏志军不仅仅是对程序有自己的构想，对房产投资也有自己的一套“程序”构想。在近3年的房产投资中，他已经淘到一笔真金。对于如何投资房产，苏志军笑言，投资房产就是一个程序设计，投资之前要有自己的规划设计，一步步的研究，才能组建一套完美的程序。

　　2004年，苏志军在IT行业工作近7年，与妻子积攒了40万元的积蓄。因为住在妻子单位的福利房里，苏志军没有住房的负担。但为了“钱生钱”，苏志军和妻子商量决定将这40万元进行房产投资。

　　由于职业习惯，苏志军喜欢把问题研究清楚之后再出手，虽然在2003年就有投资房产的想法，但是一直没有行动。2003年广州房价相比于上世纪90年代末便宜很多，苏志军就有投资的欲望。可由于自己对楼市不大了解，就没有付诸行动，可是没想到2004年后广州房价开始攀升，苏志军有点后悔自己的优柔寡断。当然，作为稳健的投资者，确实应该先熟悉房产的投资环境才能出手，包括各楼盘的买卖情况、业主构成、地价、手续等方面。

　　收租收益赶不上升值速度

　　2004年5月，苏志军为房产投资设计了投资图。广州市内，老东山区是教育强区，房价一直较高，由于手里的资金有限，不大适合自己。而天河区有庞大的白领租赁市场，房子总能在同类房子里有较高价格。于是，苏志军把购买房屋的地址定在天河区。

　　一般情况下，投资者投资房产通常采用“以租养贷，择机出售”的投资方式，苏志军投资房产初衷也是如此，租房的定位为白领阶层，即使转手也会出售一个好的价钱。接下来就是寻找房源以及资金的如何搭配问题。

　　2004年7月，苏志军在天河北商务地段看中一套75平方米的两室一厅，总价48万元。当时苏志军为了谨慎，保持稳定的房产收入流或者说现金流，首付大部分房款，仅贷款10万元，按揭10年，月供约为1100元。

　　当然，在房屋出租过程中必须要做到三个尽可能，第一，尽可能提高出租房屋的租金回报；第二，尽可能的缩短出租房屋的空置期；第三，尽可能的减少出租房屋的折旧成本。不过许多人有一个误解，认为提高出租房屋的租金回报就要进行高档的装修，以便出租个好价钱。虽然在进行房屋出租投资中，要想获得较为可观的出租收益，对房屋进行必要的装修是必不可少的，但装修的好坏和出租收益并不成正比。而是应该在房屋出租之前事先对该区域出租人群或自己对出租房屋所需求的对象进行一个准确地定位，并对其生活偏好、兴趣偏好进行一个简单的了解和分析，然后进行恰当的装修，这样才能达到租金收益与成本支出的最佳平衡点。

　　苏志军这套房主要是出租给白领阶层，广州的白领一般讲究的是实在，房屋即使是一般的装修并不在意，但一定要家具齐全，居住生活方便。于是苏志军投入20000元左右购置电器和家具，冰箱、空调等样样齐全。果然，苏志军这套房屋顺利地以每月2500元出租出去。如果考虑一年有一个月的空置期，那么年收益率为(2500-1100)×11/(38000＋20000)＝3.85%，虽然出租的年收益率并不高，不过苏志军坚信广州房价会有新的起色。

　　果然，2004年至2005年广州房价快速增长，2005年房价比2003年升幅19%。在广州房价整体上升的背景下，苏志军这套房屋升值到54万元。

　　获利了结只为规避调控

　　随着房价的上涨，房产调控政策也随之而来。2005年6月1日，房产新政正式实施：转让购买两年内的(不包含两年)的房产，须以房价全额缴纳5.5%的营业税及附加税，买144平方米以上的房子，须交纳3%的契税。当时苏志军还是没有打算出售房屋，决定看看情况再说。

　　2006年4月28日起，金融机构人民币贷款基准利率单边上调0.27个百分点。一年期贷款基准利率由5.58%提高到5.85%。苏志军认为加息明显是国家有意调控房价的表现，特别是上海、深圳等地的房价超过当地的消费水平，看来之后的调控只会越来越频繁。苏志军开始打算出售该套房屋。2006年6月，苏志军以60万元价格成功出售这套房屋，加上之前的出租收益，总共获得15万元收益。

　　虽然这次投资房产让苏志军收益不菲，不过他也总结了此次投资房产的一些经验。

　　第一，可以充分利用银行贷款，但按揭期限不易太长。苏志军第一套房屋主要是依靠自己的存款，没有充分利用银行贷款，以便剩余的资金做别的投资或做家庭应急资金。但银行贷款期限最好控制在10-15年，因为随着国家对房产市场的调控，加息会越来越频繁，尽量减少按揭期限，减少不断加息的负担。

　　第二，在目前房价高企的情况下，一手房房价不断攀升，不少人对一手房“望洋兴叹”。特别是随着结婚生育高峰人群的到来，不少有经济压力的年轻人会考虑购买二手房，购买二手房的观念比以前强化了许多。

　　第三，中小型房屋不断凸现出优势。由于中小户型的总价低，加上现在年轻一族都喜欢过二人世界，住房面积也要求不大，越来越多的人开始关注中小户型。同时，中小户型还具有相当大的投资价值和升值潜力。目前房地产市场上，无论是租赁或是二手房，中小户型

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