王瑜

　　房地产业无疑是政府最感头痛的行业之一，也是最见政府经济管理思维和水准的产业。但多年来政府在这方面的表现并不令人满意。

　　纵观四年来政府调控房地产的轨迹，发现诸多问题，如一、动机不纯,主要体现是短期政绩诉求和部门争权；二、避重就轻，卸包袱；三、头疼医头，脚疼医脚，不配套，不设预案；四、目的多元混淆，自相矛盾，以政代经。

　　特别是在房地产发展最重要的两个命脉性资源要素：土地和资金的相关政策方面，相关部门的表现更是自相矛盾。

　　土地制度最重要的改革是实行土地全面公开交易，即招拍挂制度。但这个制度的出台，政治目的大于经济目的，要解决的最主要问题是制止国有资产流失和防止腐败。但问题在于，这样做是由不完善的市场经济退回到了计划经济。也就是从这一年起，土地市场供应量开始大幅萎缩，政府几乎每一年都不能完成土地供应计划。

　　对此，北京万年长兴置业有限责任公司总经理黄玺庆(黄玺庆博客,黄玺庆新闻,黄玺庆说吧)认为，在实行招、拍、挂之前，土地都是以协议形式转让，因此上市速度很快。实行招拍挂以后，土地都必须由土地储备中心一个口子进，一个口子出，从效率上来说，这种模式肯定比以前千军万马分土地慢很多。

　　2006年北京计划供地1600公顷，实际供地786公顷，只完成了06供应计划的49%，2007年计划供给住宅用地930公顷，但截至到目前只完成了不到30%。这种做法使开发商捂盘的底气大增。

　　另一个制约土地供给的瓶颈是难度越来越大的拆迁，黄玺庆认为。对于开发商手里囤积大量土地的质疑，任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)也认为拆迁不力是主要原因。他解释说，虽然北京开发商手里有6千多公顷的存量土地，但还未拆迁，无法形成有效供给。

　　在资金供给上，121号文件在控制对开发商信贷的同时，却不对购房按揭贷款做任何限制，导致开发商的开发和供应能力减弱，而购房者的购买力却依然如故，间接造成供需关系趋紧。在收紧地根的同时，商业银行的改革对房地产市场影响非常大。出于对优质资产和控制风险的考虑，银行严格控制开发商的信贷，而放宽个人房贷，这样做最直接的效果是刺激需求又控制供应。

　　怎样治本？

　　一、放开土地一级开发市场，引入多个市场主体，形成竞争机制。弱化土地储备中心的权力，使其功能变成服务机构，如提供程序服务、监督规则执行和整理发布信息，实际的土地整理应该放给企业，使其竞标取得。这样会加快土地的整理和供给效率。另外，要让市场来调节土地供给，以法律来监管土地交易中的违法行为。

　　二、改变房地产行业的赢利模式——主要依靠廉价使用第三方资金及以土地增值为主要的盈利的模式，终结“出纳暗变股东”现象。逐渐建立以树立品牌、连续经营、扩大规模、提供增值服务为主的经营模式。方式之一是严格征收土地增值税，使得开发商无法再占有大部分的土地增值收益，这样开发商捂盘的动力也就消失了。

　　三、直接融资体系的建立和完善，改变间接融资独木桥式的体制，尽早放开公募性的房地产基金，以使得人们在不买实体房屋的情况下也能分享房地产投资的收益。直接融资的另一个好处是可以在一定程度上破解中小开发商的资金窘境，使市场主体更加丰富多元。

　　四、城市规划实事求是，把最重要的需求放在第一位，不再追求几全其美，在城市美观和人民生活需求方面，择其后者。比如大幅提高城区内建筑物容积率。多中心的城市规划，扩大城市有质量的可居住区域。

　　五、在相当一段时间内，控制需求应与增加供给并行，引入递进式的房产持有税制，避免房地产成为拉大贫富差距的帮凶。因为中国是一个大国经济，多区域多城市间的流动是不受任何硬性限制的，不太可能像香港和新加坡那样，形成绝对值很高的房价水平。

　　六、强调国家优质资源在地区分布上的平衡，避免过度集中。有人说，买一套北京的房子，等于同时买了中国很多最优质的资源和机会，如教育、医疗、国际交通、就业机会等等。

　　七、改变拆迁的游戏规则，消除产生钉子户的土壤。基本原则应如著名经济学家吴敬琏的观点，拆迁收益主要应归于公有，因为收益的来源是土地和地段升值，是公共投入所至，与房主基本无关。如果实施这样的原则，则有效的土地供应就是可以预见性的了。