叶国靖

　　为了封杀楼市“囤房惜售”的怪象，杭州市房产管理局最近悄然下发了一则最新法规——《关于进一步加强商品房(预)销售管理相关事宜的通知》

　　杭州楼市最近燥热不安。由于新房供应量的不足加上少数开发商的乘机囤房，制造了“楼荒”的假象，使得杭州市民纷纷入市，开发商更是肆无忌惮地涨价。

　　为了封杀楼市“囤房惜售”的怪象，杭州市房产管理局最近悄然下发了一则最新法规——《关于进一步加强商品房(预)销售管理相关事宜的通知》(下称《通知》)，其中称，开发企业对房屋用途为“住宅”的商品房在申请商品房(预)销售审批时所有房源必须一次性全部上网对外公开销售。

　　“审批房源须一次性销售”的举措，在今后有望限制囤房惜售。如今的杭州楼市，在楼价轮番上涨的背景下，一边是部分原计划推出新房源的开发商，纷纷押后开盘日期，另一边是一、二手房价逆风飞扬。

　　抑制商品房不上网公开销售

　　长期以来，囤房惜售的做法一直扮演着“房价隐形推手”的角色。据当地一家知名物业顾问有限公司反映，在杭州三墩、西溪湿地板块，有些楼盘明明已经符合(预)销售条件，开盘时间却一再推迟，待价而沽。正如《住在杭州网》论坛上一位网友所反映的，“去过现场销展中心几次，每次都没几套房源了，现在忽然又有近百套房子冒了出来。”

　　据了解，新出台的《通知》还要求，对房屋用途为“办公”、“商业”等公建用途的商品房在申请商品房(预)销售审批手续时可以按期房预售和现房销售分别申报，开发企业申报的现房销售房源在完成权属初始登记的同时转为现房公开上网对外销售。

　　杭州一家房产集团有限公司副总经理认为，根据杭州透明售房网数据，杭州市中心在售新房源的数量可能在千套左右，但是这并等于说，市场上已经达到预售标准的住宅房源在千套左右。一方面，由于网上信息录入的滞后效应，透明售房网显示的“可售”房源与实际是有出入的。另一方面，一些公司捂盘惜售、坐地起价。

　　《通知》还规定，杭州市房产管理局将对2004年1月1日至今各房地产开发企业申报的自留房进行集中清理，对符合现房销售条件的均应转为现售房源对外公开销售。

　　此外，对列入房地产开发计划的商品房项目应全部申报办理商品房(预)销售审批手续，实行公开上网销售。对未申报商品房(预)销售审批手续的商品房项目，在申请权属初始登记之前需申报办理商品房(预)销售审批手续。

　　此举意在确保列入房地产开发计划的商品房项目所有可售房源上市销售，及时提供房地产市场有效供给。

　　一位当地熟悉房产操作流程的人士表示，一般来说，一个楼盘的房源中，总有部分房源被列为限制房源，作为开发商的自留房，不进入销售范围。有的是为了延长单个房产项目的纳税结算时点，有的是在项目的尾盘阶段拉高售价，为下一批推出房源的定价奠定高起点。

　　期房不得办理在建工程抵押

　　此外，对于将在建工程抵押的行业“惯例”，《通知》也规定，对办理商品房(预)销售审批手续后作期房预售的不得办理在建工程抵押；作为现房销售的房源，在未申请权属初始登记前可办理在建工程抵押，但在申请权属初始登记时需办理在建工程抵押注销手续；对未申报商品房(预)销售审批手续的商品房项目，不得办理在建工程抵押；对完成权属初始登记后的商品房项目不再办理现房抵押手续。

　　记者在调查中发现，在建工程抵押现象在房地产开发领域普遍存在，在实际操作中，开发商为了尽快完成工程建设，经常用在建工程包括国有土地使用权作为抵押物向银行申请贷款，以缓解资金压力。同时，开发商为了能尽快还贷，又将在建工程进行商品房预售。房地产管理部门对这种商品房预售行为实行合同备案登记制度，承认其合法性。

　　关键在于，待开发商将这笔抵押贷款偿清银行，办理完解押手续后，方可办理大产权证及购房者的小产权证。显然，这种交易增加了诸多不确定性，存在着风险。

　　“期房不得拿到银行去办理在建工程抵押，是否预示着现房时代的来临呢？现在还不好说。开发商的应变能力有时很强，地方政府的执行是否能够落地尚有待观察。”对此，浙江建工房地产开发集团有限公司一位管理层人士昨天称，“销售时间拉长、回款时间延长造成的成本最终还是会转移到商品房价格上。这是开发商与老百姓之间的一场博弈。”