新房供不应求购买力悄然转移

　　早报地产评论员朱梅靓

　　上海房地产市场4月成交开始放量，近两个月更是呈现量价齐升态势，新房二手房成交均非常活跃。而随着市场的成熟，二手房交易量占整个市场的份额正在提升，逐渐接近新房。

　　策源咨询研发中心的统计数据显示，2007年上半年上海二手住宅累计成交套数达85758套，总成交量733.11万平方米，总成交金额659.09亿元，均价为8990元/平方米。同期，上海一手住宅累计成交套数为83741套，总成交量1048.64万平方米，总成交金额1054.10亿元，均价为10052元/平方米。

　　二手房市场成交套数已超过一手房，成交面积也正逼近一手房，二手房交易成为目前新房源不够充足的市场的有效补充。

　　购买力向二手房转移

　　市中心区域土地供应稀少，新建项目的稀缺，都使得有意在区域内购房的人群将更多的目光投向已经非常成熟的二手房。

　　策源机构咨询研发中心研究员李琳分析，今年上半年上海各区域一手房市场几乎都呈现出供不应求的局面，特别在市中心区域，整体供应量非常小，但市场需求面较大。相比于市中心，其他区域一手房供应量虽然较大，但市场需求更大。在一手房市场无法提供足够选择的情况下，购房群体转向二手房市场，导致了二手房的成交比重扩大。

　　策源机构称，目前上海楼市呈现局部地区供求两旺，二手房成交火暴的现象，如，浦东、闵行、宝山和松江等区域一手房市场供求两旺，但供不应求。因此，二手房逐渐成为购房群体的另一选择。特别是闵行区，一、二手房的成交比例几乎达到1：1。

　　低总价房是成交主力

　　策源机构的统计数据显示，成交价格在90万元以下的房屋占到整体二手房市场成交量的64%，其中30-60万元的房屋更是超过了整体成交量的30%，成为二手房成交重点。这说明二手房市场中低总价的房源成为市场成交的主力房源。

　　相比新房，经济型的小面积房型成为二手房市场成交的主导产品，成交的90平方米以下的房屋以二手房为主。

　　李琳认为，造成这一现象主要有三方面原因，一是二手房是很大一部分购房群体的过渡期住房，房屋的经济实用性是其选择的关键；二是市场早期的二手房特别是一些老公房都以小面积房为主；三是一手房市场小面积房型的补给不足，很多需要购买小房型的群体便分流到二手房市场中。

　　随着住房消费观念的转变，住房“多步曲”将取代一房“终身制”，二手房买卖是房地产梯级消费重要一环，对于高总价的房屋来说，这一环的资金成本相对较大，购房群体更愿意选择一些总价稍低、性价比较高的二手房过渡，所以这样的总价和单价分布较能体现目前二手房市场的整体情况。

　　中大型房源将受追捧

　　策源咨询研发中心介绍，从成交单价来看，上海二手房市场区域特性表现十分明显，低单价的房屋主要集中在远郊地区，高单价的房屋主要集中在市中心区域；而对于二手房市场来说，主要成交还是以9000元/平方米以下的房屋为主。比如，历来是二手房市场重点成交区域的浦东新区，占到整个成交量的19%，紧随其后是占整个成交量15%的闵行区，以及占整个成交量8%的普陀区和宝山区，这四个区的成交量几乎达到整个市场成交总量的一半，与一手房市场交易的分布区域基本相同。

　　李琳分析，市中心区域由于上市房源数量少、价格高，所以交易量很小，占市场比例加起来也只有整个市场总量的5%左右，而外郊区县如奉贤、崇明、青浦等区域，成交量也较小，与市中心成交量基本持平。从整体市场来看，90平方米以下的二手房所占整个二手房市场成交的比例为44%，说明二手房市场的需求也在向大面积的房型转变。

　　由于“90/70”政策的施行，使得后续开发建设的住宅项目中将推出大量的90平方米以下的房源，虽然购房者对于小面积房源的选择面加大，但也人为地导致了大面积房型的短缺，届时，二手房市场中的大房型将有可能更受追捧。