美次级债危机源于房地产市场的过度膨胀和大量贷款炒房。对于中国的炒房者来说，也要“盛市思危”，警惕房地产投机中蕴含的风险。

　　连续加息经济放缓抬高炒房者成本

　　从911以后，美国为了刺激经济增长，连续13次降低利率，房地产市场受到激励开始迅速膨胀，炒房投资盛极一时。美国平均房价2003年~2006年四年涨幅超过50%，1995年~2006年房价翻了一番多。

　　受到利益驱动，一些收入不高、有不良信用记录的人也申请贷款买房。银行为了获取较高贷款利率，降低了住房贷款门槛。即使借款人还不起贷款，也可以变卖其房屋，由于房价迅速上涨，炒房者和银行依然有利可图。就这样，次级贷款和次级债规模像滚雪球一样迅速膨胀。

　　但谁也没有料到，去年底美国房地产市场开始衰退，去年三季度至今房价又下跌超过10%。房价下跌，炒房者利益链条断裂，贷款还不上，变卖房产又面临损失，次级贷款风险开始暴露。

　　分析人士认为这与美国连续加息有关，2004年开始美国连续17次加息，贷款利率提高，使得炒房者成本一路抬高。经济增长放缓也影响了房地产市场。

　　危机爆发无征兆沪房价曾日跌千元

　　这样的情况我国的房地产投资者应该也不陌生。就在2005年上海房地产价格大涨两年多后，不少炒房者仍在盲目“入市”。随后调控政策出台，上海房价率先大跌，6月上海房屋成交均价曾日跌1426元/平方米。

　　尽管目前我国整体房价仍一路上涨，看不到下跌的迹象，但是炒房者、尤其是贷款炒房者不能不警惕。美国次级债危机爆发前也并没有迹象，房地产销售去年还是欣欣向荣，突然之间危机就扩散开。市场信心一旦丧失，泡沫顷刻间破裂，房价迅速下跌。

　　目前我国房地产价格中到底有多大“泡沫”，目前无法推断。但是，任何商品价格都是有涨有跌的。

　　我国目前已经进入加息周期，去年开始央行连续五次加息，贷款利率也在抬高。尤其是到了明年初，银行开始执行新的贷款利率，今年三次加息一次性释放，部分炒房者贷款成本将一次提高0.46%。而目前机构普遍预计加息还会继续。

　　91%购房者贷款买房国内银行处高危状态

　　“在房地产抵押贷款方面，中国的危险程度其实也很高。”中国社会科学院金融研究所研究员易宪容表示。

　　日益高涨的房价所展现出的巨大利润空间，对任何一家商业银行都是诱惑。截至2006年12月底，国内各商业银行个人房贷余额高达2.25万亿元，91%的购房者通过银行贷款来实现购房愿望。“按照此项贷款在国家经济总量中的比例，国内的房地产抵押贷款情况接近美国，但不容忽视的是，美国在这方面已经发展了50多年，而我们仅有8年的时间。”易宪容说。同时易宪容指出，在此情形下，无论个人信用制度，还是银行自身的风险防范意识，中国都不及美国。

　　房贷不良率连升3年

　　银监会最近的调查显示，国内部分省市的房贷不良率连续3年呈现上升趋势。上海银监局的统计也表明，截至2006年9月末，中资商业银行个人住房不良贷款余额比年初增加5.8亿元，不良贷款率达0.86%，上升幅度明显。

　　另外，“假按揭”案件所涉及的金额也非常巨大，如上海浦东发展银行被骗贷1.26亿元、北京森豪公寓骗贷7.5亿元、姚康达贷款7000万炒房等，都是对国内商业银行住房按揭贷款的一种风险提示。

　　中国房贷风险化解难

　　与美国不同的是，中国房地产抵押贷款主要由银行提供，由此引发的房贷风险难以化解。国内次级抵押贷款市场还未建立，抵押贷款证券化的进程也相对缓慢。

　　易宪容认为，房地产是个高风险的行业，房价上涨时，银行出于收益的考虑，对贷款者的资格审查不严，但在房价下跌时，很多购房人并不具备还款能力的真实情况就会暴露。“无论是房地产抵押贷款，还是被证券化的相关产品，只要出现房价下跌的现象，抵押的房产如果无法正常变现，就会直接导致金融机构产生风险。”易宪容总结说。

　　吸取美国教训打击投机

　　中国的住房信贷和股市监管，对金融风险的承受和化解能力，要远远低于建立在分层控制体系基础之上的美国金融市场。

　　因此，一方面要借鉴美国的成功经验，多层次地进行信贷结构细化，重新制定房贷审批和贷款收回制度，建立分层控制体系，抑制由于银行业信贷制度带来房市泡沫因素，最大限度地减少未来房市泡沫破裂引发的大规模不良信贷资产；另一方面要吸取美国次级债的教训，杜绝来自房地产开发、公司治理、税收等制度上的漏洞，消除引发房市、股市投机的内生机制，并通过引入基于公众意愿的政府住房计划、打击过度投机政策，将虚拟经济控制促进而不是危害实体经济的水平。