陈志武

　　过去几年，围绕房产市场的宏观调控政策基本上是重复了“解决高利贷问题的办法是打压放贷者”的逻辑，所以才有“调控越多，房价越高”的结局。遗憾的是，最近将要出台的房产调控政策还在延续这种朴素逻辑。

　　这些年房产价格不断上涨，越来越多的人买不起新房，这是基本事实。

　　除了“官商勾结”之外，房价上涨的责任是否都该归罪于房地产开发商呢？至少以下多方面的调控政策大大压抑住房供应或直接导致房价上涨。

　　首先，减少土地供应直接限制房产供应量，这一点太明显，不需多说。据说，这一政策是因为中国土地稀缺，也是因为出于粮食安全而必须保证农业用地。城市化、工业化必然意味着更多土地从农用转向非农用。那么，土地供应是否具有弹性，特别是农业土地供应是否能再生？因为禾苗和蔬菜都需要阳光以及一定的气候，所以，原来靠简单的盖多层楼房难以“人造”庄稼用地，一亩自然地就只有一亩的阳光地！可是，现代工业技术能够人工仿造太阳光以及任何所需要的气候效果，特别是由于人造气候以及生物工程已大大加快了蔬菜及庄稼的生长周期。

　　其次，各类针对房产商的土地使用税、土地增值税、提高房产开发贷款的资本金水平等等政策的效果如何呢？一方面会增加房产成本，直接使房价上涨，原因是房产开发商是为了赚钱而运营，这无可非议，任何人都要赚钱、吃饭，各类税增加之后房产商最后会将这些成本转移到房价上，税越高，房价会越高。另一方面，这些政策从本质上会挤掉许多中小规模的开发商，因为他们的竞争力低、资源也少，而且往往只能通过压低房价与大开发商竞争，其利润本来就薄。中小开发商被挤掉得越多，房产行业的寡头局面就越严重，竞争程度就越低，剩下的房产商的提价势力就越高。在“卖方市场”下，房价当然只能上涨。

　　最近要出台的新政策包括禁止外资进入房地产行业、引入和增加各类房产税。这些举措是否会重蹈覆辙呢？