“这栋楼预计今年下半年上市，另外两栋大概要到明后年吧。”一售楼代表表示，慢慢造房子，控制上市的商品房数量正是开发商的营销策略之一。这是为了保证房价呈现逐步上涨的势头，以体现楼盘的品质。

　　开发商处心积虑推高房价的计划显然已经达到目的，这个区域内的二手房市场也在悄悄跟进。据悉，泰府名邸的楼价已经从第一批的单价2.4万元上涨到了第三批的2.9万元左右，新盘很可能卖3万元以上的单价。

　　开发商的提价行为促使区域内二手房房价也一路上扬，泰兴路上一房产经纪公司的业务人员向记者透露，由于泰府名邸是静安区少有的新楼盘，因此对于区域内的房价定位影响很大。近两个月内，区域内已很少有二手房源挂出，很多业主都在观望泰府名邸的新盘价格。一些业主认为泰府名邸新盘上市后，附近区域的二手房成交价格还有可能上升10%到20%。

　　◆楼盘名称：静安紫苑

　　◆开发商：不明

　　◆不开盘原因：手续未办妥，样板房未完成

　　开工已有4年仍未竣工

　　位于武定路上的静安紫苑开工建设已经4年多了，但是仍没有竣工售房的意思。

　　昨天，记者在该楼盘的施工现场看到，大楼已经结构封顶，但是现场工程进度缓慢。外墙没有贴墙砖，也没有装玻璃，内部更是没有动工。只有几个建筑工人闲坐在地上。一工人向记者抱怨：“这楼造了4年了，但现在连外立面都没完成。老板也不像是缺钱的人呀。”

　　静安紫苑的售楼中心已经装修一新，一售楼人员说，新楼开盘时间还没有确定，开发商迟迟不开盘有很多原因。一方面很多手续还没有办完，比如没拿到新盘上市的预售证；另一方面，样板房还没完成而无法公开展示。楼盘定位于酒店式公寓，目前估计价格在3.5万元-4万元/平方米左右，即170万元/套。

　　这个估计价有可能再一次被改写，因为只要不开盘，开发商就有可能卖出更高的价格。据附近的房地产中介公司工作人员透露，最近很多人前来询问静安紫苑的售价。一个多月前，开发商的报价大约是3万元/平方米左右，而现在报价已经接近4万元/平方米。

　　-揭示“捂盘”内幕

　　虽有禁令，开发商却有变通方法延长销售周期

　　沪上一位房产销售代理公司市场研究负责人对记者表示，今年4月份以来，由于对未来市场预期良好，开发商“捂盘”现象明显增多。“事实上，不论在什么时期，开发商销售楼盘时都会采取一些市场控制手段，只不过目前市场风险小，加上土地价格持续上涨，因此开发商不急于把在建楼盘卖出去；不过，开发商‘捂盘惜售’也要承担一定的市场风险，如果像2004年出台一系列调控政策，市场预期会很快转变。”

　　据记者从其他代理公司了解到，目前房地局对已经申请预售的楼盘都有专人“跟踪”，一般要求其在拿到预售许可证的4至5天内开盘销售，并且会特别关注销售价格明显高于区域市场均价的高价楼盘。尽管房产管理部门明令严禁捂盘惜售行为，开发商仍有不少变通的方法延长销售周期。

　　业内人士透露，开发商“捂盘”主要手法有：

　　●对同一批房源分批申请销售许可证、分批预售，每推出一次新房源涨一次价格。

　　●有的开发商干脆不预售，直接以现房销售，以达到利润最大化的目的。

　　●还有些开发商在施工阶段，放缓工程进度达到推迟上市的目的。

　　●最常见的变通手法就是以成本高为由高价开盘，吓退购房者。很多楼盘的开盘价格高于区域价格20%左右，以取得较长的销售时段，为进一步提价创造机会。

　　-政策背景

　　捂盘惜售行为是今年上海房地产市场秩序专项整治活动的重点之一。上海市房地局有关人士表示，今年房地部门将检查和处理房地产开发企业已达预售标准不上市、已开盘拒绝对外销售和以虚拟预订(预售)合同或挂牌价格畸高等方式的捂盘惜售行为，严肃查处房地产开发企业以制造虚假销控表、人为组织排队等方式哄抬房价的行为。

　　根据《土地出让合同》的有关规定，如果开发商在

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