本报记者韩玮烨北京报道

　　私募基金的热潮刺激着孟宪生也改旗易帜了。

　　孟宪生，曾经的集资建房组织者，最近正忙着与其他两位合伙人筹备一只私募地产基金。据孟宪生自己介绍，基金规模为3亿元，其中至少1亿元来自于个人合作建房者，2亿元来自机构投资者。预计该基金在半月之内筹集完毕。值得注意的是，该基金的招股说明书和商业计划还在起草中。

　　但对于这个由个人集资建房模式转型而来的“基金”的生存方式以及未来发展前景，多数业内人士持观望和质疑的态度。

　　商业地产专家、北京同世飞天商业管理集团副总裁穆健伟表示，私募基金并非集资概念，组建私募基金有严格的法律限制，不应随便套用私募基金的概念，打政策擦边球终究不是长久之计。

　　基金模式

　　“干嘛不自己做一只地产基金？”在越来越多的私募基金进入国内市场的时候，傅强产生了这样的想法，这个想法得到了阚振芳的赞同。

　　傅强、阚振芳、孟宪生是即将诞生的“联信住房合作基金”的三个合伙人。他们三人，一个是律师，一个是房地产的项目经理，一个则是注册会计师。

　　“我们三个在一起就能完成一个项目的初审，也是一个基金管理团队的基本组成。”傅强这样说。

　　6月1日新颁布的《合伙企业法》推动他们三人快速把想法变成了现实。从6月开始，他们频繁与各类机构投资者、商业银行进行接触。幸运的是，他们最终得到了中国民生银行的支持。

　　经过商量，他们确定了基金的出资模式：投资者分为机构投资者和个人投资者，预计募集资金为3亿元，其中1亿来自合作建房者，2亿来自机构投资者。值得注意的是，他们将个人集资建房者组建一个法人公司，将其也作为这只基金的一个机构投资者。所有资金将由民生银行进行托管。

　　傅强介绍，他们正在和一家地产公司洽谈合作事宜。目前的合作框架是，基金将与该公司共同开发位于通州的一个大约15万平方米的低密度住宅项目。基金将在其中占有50%以上的股权。而开发出来的住宅分两部分，一部分(目前定为50%)分给个人合作建房者，另外一部分以市场价向买房者销售。

　　据傅强测算，基金每年将给予机构投资者至少15%～30%的回报。记者近日采访某基金经理了解到15%~30%的水平几乎是各家基金的最低盈利要求。

　　“最快半个月内面世。”傅强乐观估计。

　　银行参与的目的

　　傅强介绍，他们将与民生银行的投资银行部和个人业务部合作。民生银行除了负责基金的托管业务以外，在未来开发过程中，还将对项目发放贷款，而个人业务部门负责该项目的个人房贷业务。

　　傅强还对记者强调，民生银行方面希望在国内私募基金上市的口子打开之后，将住房合作基金纳入旗下，并推动其上市。

　　他还透露，目前国内不少银行诸如广东发展银行、中国建设银行都在背后努力筹划和推动一些地产私募基金的启动。

　　记者就此事分别致电民生银行个人业务部总经理高峰和民生银行投资银行部总经理孔令山，他们均表示对此事并不知情。

　　穆健伟表示，业界一直在探讨由银行作为发起人来发起设立私募基金的可行性。但银行发起并不等于银行运营基金，银行在基金运作中的作用主要还是资金托管，保护投资人的利益。另外，银行作为基金托管人，也需要证监会的批准。穆建伟所在的机构目前正在筹集一只商业地产私募基金。

　　私募难避风险质疑

　　对于孟宪生三人所描述的美好前景，业内人士并不认同。

　　穆健伟质疑，私募基金的发起设立现在要依据新公布的《合伙企业法》，该法规定有限合伙的合伙人要在50人以下，住房合作基金以个人集资建房者作为募集对象，能否满足上述条件？对此，孟宪生表示，个人集资建房者会组成一个公司作为机构投资者进入基金。

　　当记者提出要看基金的招股说明书和商业计划时，他表示，目前这些文本仍在起草之中。

　　在国外，投资私募基金被称为“富人的游戏”——只有富人才能承担起巨大的风险。而现在在国内，由于相关法律的缺位，投资私募基金就必须冒更大的风险。

　　阳光100常务副总经理范小冲认为：“这种模式的个人合作基金其实还是相当于团购，其中机构投资者和中小地产开发企业会要求不低的利润回报，因此并不能降低成本。而且这样的项目公司的专业能力让人怀疑，售后服务难以保证。”

　　对于这只基金最后能否上市，范小冲也持怀疑态度：“国内的很多大公司都做不了REITs，他们和中小地产企业合作能做得了REITs吗？再说他们怎么能保证持有的物业有稳定的租金收益呢？”

　　北京科技大学经济与管理学院教授赵晓认为，住房合作基金将宝全押在了房价不会下跌上，这点本来就有市场风险，“基金选择与个人合作建房者合作可能就是出于避税目的，这种模式很复杂，复杂的并不一定就是好的”。

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