秦岭松

　　本周地产股集体下挫应该还是在预期之内，是较为正常的现象。前一阶段地产板块涨幅较大，整体估值偏高，这次应属技术性回调。

　　此外，前阶段的持续上涨累积了一定风险，特别是6月经济数据显示宏观经济增长偏快，政府出台后续调控政策的可能性加大，而地产行业是政府最有可能实行调控的行业之一。这次回调也反映了市场对政策风险的担心。

　　在这一背景下，以万科为代表的一线地产股下跌也属正常范畴之内。以万科为例，前两个月，它的累计涨幅已经超过50%以上，估值显然偏高。

　　目前地价上升的速度很快，为了锁定土地成本，企业拿地的意愿都很强，拿地的速度也都在加快。特别是那些已经有着全国化布局战略的企业，越早拿地意味着后期利润越有保证。

　　因此，我们认为短期内斥巨资频频拿地对于像万科、保利、金地这样的一线地产股来说应该问题不大。不久前，保利和金地刚做了公开或非公开增发，资金对它们来说不是主要问题。而且一旦政府进行宏观调控，政策过后，市场优胜劣汰带来产业集中，这对一线地产股来说是利好。

　　但是短期而言，加速拿地确实加大了地产企业的压力。不过我们还是认为对于实力雄厚的地产企业来说，现金流不是问题。除非整个市场像美国一样出现逆转，房价开始下降。但目前国内房地产市场仍处于上升期。

　　在投资地产股时，我们一般比较看重企业的土地储备与市值的比例，以及土地的重估价值。市盈率反而不是特别好的指标，这是因为该行业产品一般是预售，所以企业调节盈利的空间特别大。

　　从近年的经验来看，政府在不断寻求以更为市场化的手段对房地产行业进行调控。眼下来看，可选的调控手段主要有物业税、提高首付比例和增加土地供应。物业税据我们了解，短期内出台的可能性不大，提高首付比例对房价会有一定影响，但也有限，因为需求毕竟是实实在在的。未来真正需要关注的方面可能是政府在土地供应方面的政策。(作者系友邦华泰积极成长基金经理)