城市化进程变局、地价房价倒挂、过分投资“预期”三大变数或影响未来楼市格局。

　　在“钱都不知道是怎么赚的”当今楼市，走在财富巅峰的开发商们也难掩惶恐和迷茫。上海证券报独家合办的第七届博鳌房地产论坛于昨天结束，论坛聚集了众多的房地产开发商和专家学者，“在政策和市场都极度敏感的今天，我们很想理清头绪。”一位参会开发商称。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在密切关注近期美国次级债风波后提醒，中国楼市在走过20年基本上升的发展路线之后，该到“居安思危”的时候了，大家要警惕可能出现“类次级债风波”。而城市化进程变局、地价房价倒挂、过分投资“预期”三大变数或影响未来楼市格局。

　　首先，巴曙松预测，中国城市化进程可能出现集中发展的趋势，而并非市场预测，二、三、四线城市“共同繁荣”。巴曙松介绍，根据国际经验，虽然有产业迁移等推动政策，人口向大都市集中的趋势仍未改变。因此尽管出现周期性楼市调整，香港等大都市高端物业价格仍在上扬，低端物业则受宏观形势影响较大。

　　二是拿地多少已经成为房地产资本市场的决定力量。单位土地对应的市值也成为预测房地产上市公司投资前景的重要依据。在此形势下，“房卖得好不如地囤得好”。

　　这一现象已经成为专家和房地产企业关于“泡沫”的最大担忧之一。

　　巴曙松介绍，某上市公司在福州拍卖一块土地，已经被董事会授予较大价格提升权力的拍卖团队最后无奈出局，原因是拍到最后，土地楼板价已经高过现售市场房价。而这种“面粉比面包贵”的“倒挂”现象正逐渐普遍起来。

　　此前，长沙某地块以700轮竞价和92亿成交价刷新“地王”纪录。来自长沙的开发商湖南广晟房地产有限公司董事总经理曾高伟告诉记者，此价一出，该地块周边楼盘当即封盘停售。以三年开发周期计算，该楼盘销售价格应为上万元，而目前该地块周边房价在3000元左右。

　　“另外，目前的‘招拍挂’制度还需要在流程上考虑如何避免开发商在现场出现过激的‘竞价冲动’心理，”曾高伟称。以上述地王为例，一旦未来房价没有达到预期的万元以上，开发商资金链循环将出现问题。

　　巴曙松所称第三个现象是房地产企业大规模并购扩张的趋势，而地产股投资人不惜高价进场，也是在投资未来“预期”。在这种情况下，高价拍地只是下一阶段楼市发展的前奏。拍得土地的目标不仅是开发楼盘并销售，也是在提示地产股投资者未来还有一系列并购扩张的可能。

　　受此投资预期拉动，开发商可以通过定向增发等方式降低市盈率，并进一步以低成本融得大量资金。

　　“楼市泡沫的可怕不在于高房价下还有买房人接盘，那是有实际需求支撑的价格。真正的泡沫在于地产股如此高的市盈率下还有众多投资者高价进场，这些市值本质上只是一些数字，一旦资本市场的投资心理有变，数字的大幅缩水只在朝夕之间。”一位香港著名房地产公司总裁告诉记者。