|
进入2007年后，北京市的众多商业地产项目集中放量，引发了市场各界人士的高度关注。市场人士普遍认为北京通过多年的发展，商业地产已经取得了很大的进步，但相比而言，北京商业地产还存在融资与经营能力差、短期内超额放量、各商业业态间的互动性较差这三大问题。
问题篇
融资经营能力偏弱
有众多市场人士指出，困扰北京商业地产的首要难题就是融资、经营问题。目前的北京商业地产市场的风险主要在于开发商融资、经营能力较差。北京很多失败的商业项目一部分是由于资金链断裂导致，而另一部分则在很大程度上是由于经营管理不善、无法带来预期回报从而导致无效经营面积的增加，最终导致了部分商业地产项目失败，前两年在北京的“巨库”商业项目就是一个典型的案例。
曾经在北京掀起“首个体验式卖场”风潮的巨库青年时尚卖场，坐落在北京安定门的一个十字路口，以“食库”、“装库”、“秀库”和“玩库”为主题，划分出四个区域。巨库的创意和定位在其开业前，一直受到社会上的广泛好评，商铺的销售业绩成为很多业内人士津津乐道的话题，一时间被认为是北京最具有投资价值的产权式商铺，成为投资者追捧的对象。
当时，巨库项目的销售异常火爆，然而好景不长，巨库并没有招到几家真正有品牌和影响力的商户，而购买商铺前所宣称的体验式卖场也变成了一个空头口号和形式，另外开业之后，商场广告投放的数量和力度远远小于销售商铺的时候。如今的巨库，已经让投资者遭遇了惨重的损失。
短期内超额放量
另有市场人士指出，北京商业地产最近几年的一大问题就是短期内超额放量。2006年的数据显示北京市的商业地产项目有超过1/3是处于闲置状态的，但是从去年年底北京的商业地产出现了“井喷”的现象。据权威机构预计，北京2007年商业地产的放量将超过600万平方米，且新建商业地产项目基本集中在传统商业商务区域。尽管奥运能给北京商业带来极大的利好，但北京商业地产要面临的不仅是“前奥运”商业、ズ谩鞍略恕鄙桃担叛塾凇昂蟀略恕鄙桃担贡本┥桃挡换岢鱿帧昂蟀略恕鄙桃档摹敖峁剐钥湛恰薄?
此外，北京商业地产业态的互动性比较差。北京的百货商场、购物中心等商业项目的业态分布中，一般是每一楼层都有比较分明的业态布局。其中由于餐饮、娱乐等所具有的目的性较强，因此一般被安排在商场的顶层或地下，这样分布的后果直接导致消费者选择性的消费，业态之间不能形成互动和影响。
北京的商业地产要想赢得更大的发展，必须对相关问题进行突破。
建议篇
1借鉴多元化的融资渠道
上海五合智库总经理邹毅(邹毅博客,邹毅新闻,邹毅说吧)针对融资经营能力偏弱这一问题，通过与香港商业地产的对比，给出了多元化融资的解决意见。
邹毅表示，北京开发商对商业项目的经营意愿不强，一部分是由于缺乏商业经营意识和能力，而更多的原因则是资金限制和融资渠道狭小导致。由于国内法律和金融环境等问题的限制，融资渠道主要依靠银行贷款和自主投入。但近年随着金融环境的放开，部分北京地产企业赴港融资，且融资方式也逐渐的多样化起来。IPO、增发、债券融资、REITS、项目合作融资等再融资手段均被广泛学习并运用，此趋势应该继续被扩大。另外，还有一种杠杆式租赁融资模式仍使用较少，它涉及承租人、出租人和投资基金或贷款公司等三方。按国际惯例，出租人将资产的30%自留，作为自己的投资，另外以该资产作为担保向资金的借贷方借入其余资金的70%。因此，出租人又成了借款人，即拥有资产的所有权，又收租金偿还债务。若出租人不能按期偿还，那么资产转归借款人所有。有理由相信，融资渠道的拓宽将极大地提高北京商业地产的质量和经营能力。
2调整开发流程
邹毅还建议，除了融资的问题，在整体的开发流程中，北京商业地产更应该学习香港商业地产的专业化运作模式，调整开发流程。
北京商业在经过近年发展之后，一些大型商业项目在开发流程上逐渐向香港靠拢，但由于商业还是处在一个起步发展阶段，专业商业人员还很缺乏，因此很多商业项目依旧是用以往的商业流程进行开发经营。
目前北京商业地产开发运营流程是：
选址———建设———经营定位———招商———运营。
这样的流程把定位和招商放在建设后期，首先是已经建成的项目要做调整很困难，定位和招商在选择性上受到很大限制，其次招商放在后期严重耽误了开业时间，而且是否能招商成功也是一个极大的挑战。即使在经营定位阶段介入商业管理或策划公司，也是亡羊补牢之举，招商不顺是后期造成项目失败的主要因素。
香港商业地产开发流程是：
市场调查———经营定位———业态设计与主力店招商———规划设计———建设与招商———运营与管理。
从香港的开发流程上看，通过调研得出的经营定位、业态布置和招商都放在了最开始的阶段，为规划设计提供了完全的指导，避免了设计与定位之间的矛盾，大大减少了商业的风险。
此外还可以考虑引入互补型的混合开发模式。香港开发商在开发项目时，很少有单一的商业地产项目，大型的房地产开发商可能会在一个地块上开发几种类型的产品，也 [1] [2] 下页
|
登陆
