3开发投资还需理性

　　与北京的集中短时间内放量相比，香港的商业是缓慢增长，北京的增长速度超越经济的发展速度，必将导致市场不能消化大面积的新投入量，从而导致空置率增高，产值较低。香港商业地产缓慢放量，与经济的发展水平相协调，才能使商业项目产生最大的效益。

　　5+1五合国际(Werkhart)总顾问刘力(刘力博客,刘力新闻,刘力说吧)表示，北京的商业新增供应区域分布不均，新建商业地产项目基本集中在传统商业区域：东部商业地产放量主要集中在朝外、燕莎、国贸等区域；西部主要集中在西单、中关村和金融街区域。香港商业营业面积在2006年底的总存量为1040万平方米。其中30%位于港岛，41%位于九龙，29%位于新界，各区域分布均衡，从而降低商业空置率。在北京新商业放量过程中能看出很多商业地产项目的开发缺乏整体规划，粗放的开发需要更多理性论证。

　　刘力表示，北京的商业地产中高端与低端市场同样都存在着较为严重的同质竞争现象。对于中高端市场来说，购物中心的竞争显得尤为严重，如在CBD区域集中了多家高档购物中心，雷同的定位，导致招商目标、目标客户群等多方面的相似，造成了这些项目的竞争加大，使得一些项目前景堪忧。在低端商业市场，很多开发商毫无规划地开发商铺。如空置率更多地集中于五环以外的商铺，这些商铺档次低，经营内容雷同。

　　相比之下，香港地少人稀，商业分布也较为集中，主要分布在港岛和九龙的中环、铜锣湾、上环和尖沙咀，香港商业的集中度比北京更高，且商场多以高档商业为主，同质竞争应该是更加严重。但香港的商业项目运营状况良好，各大项目都能立足。究其原因主要是两个方面，一方面是由于香港商场档次都偏高档，但每个商场都有不同的主题，以不同的特色吸引顾客，从而形成差异化避免同质竞争。北京某些商业项目在这一方面已经开始下工夫，如世贸天阶、华贸中心水世界，这是一种很好的趋势。另一方面香港的商业尽量做到精细，有的项目商场购物、餐饮、娱乐、超市一应俱全，甚至还设置幼稚园、医疗保健中心。

　　4同类商户分层设置

　　针对各商业业态间的互动性较差，专家建议同类商户分层设置。

　　香港的商场，同类商户并非都挤在同一楼层或区域经营和竞争，商业管理公司根据同类商品的档次、消费级别将其安置分布在各楼层。但并非每一楼层的设置杂乱无章，一般来说每一楼层都有其主要的经营定位，但其他类别的商家会穿插其中，如名牌服饰定位的楼层还引入了文化书籍、化妆品、精品、餐饮等其他商户。这样设置能有效地避免同类别、同档次商户的直接经营竞争，同时又能让消费者在同一楼层内欣赏到各种类别的商品，有效消除消费者的“购物视觉疲劳”，还能有效引导消费者游走商场内每个楼层。最主要的原因还在于不同业态的混合搭配，如品牌服饰旁边设置精品配饰，能互相带动客流和人气，还能让消费者带着他的消费目的走遍整个商场，形成整体商场的有效互动体系。

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