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在近日闭幕的“2007年地交会”上，“跛脚”的房地产金融成了业内人士关注的焦点。
中央财经大学金融证券研究所所长韩复龄说，我国的房地产融资应当由单纯依赖银行逐渐走向多元化，形成上市、股权融资、兼并收购、信托计划等多元的金融支持。
8月17日，内地第一只基金型房地产信托计划———联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划在2007博鳌房地产论坛上举行签约仪式。该基金信托的成立，意味着我国房地产金融创新又向前迈出了标志性的一步。
现状
首个地产基金没了下文
目前，我国内地没有合法开放式的地产基金给一般大众或公司投资。之前也曾有消息称，今年3月，内地将推出首个地产基金，但后来却没了下文。一直为资金苦恼的地产大佬张宝全则表示，“内地根本没什么地产基金，就算是海外的地产基金，在内地也是不规范的。”
北京万年长兴置业有限公司总经理黄玺庆表示，政策瓶颈是限制地产基金的主要原因。
“由于法律制度的不完善，我国还不允许有地产基金。包括大多数所谓的地产基金中介也很不完善。”上海五合智库总经理邹毅介绍说，“包括管理、监管、税收方面都有许多问题，也缺乏专业的人才，所以说内地地产基金的出台条件还很不成熟。”
虽然内地的《产业基金法》遥遥无期，但一些内地开发商已开始为自己的资金链寻求保障做出新尝试。他们将自己的物业打包在海外上市，来获取资金。“像前几年，万达将自己的商业打包到海外上市就是一个例子，不过这毕竟还是少数，而且大多集中在商业物业。”邹毅说，这就需要地产企业符合当地联交所的规定，而且自身的管理、业绩都要达到相当的水平。
据记者了解，内地的居民也可认购在香港上市的地产基金和海外地产基金。
借壳基金型房地产信托签约
虽然内地没有房地产基金，使得有法律依据的房地产信托成了开发商眼里的“香饽饽”。“究其原因，信托计划不像产业基金，它是有娘的孩子，有相关的法律保障。”黄玺庆庋兰鄣馈?/p>
在2003年，地产信托还是一个新鲜词儿。据统计，那时推出的信托计划只有30个左右，而去年仅6、7两个月，公布的信托计划就有21个。
今年8月17日，在2007博鳌房地产论坛上，内地第一只基金型房地产信托计划———联信精瑞房地产私募股权基金型信托正式举行了签约仪式，这或许意味着内地第一只房地产基金“借壳”信托诞生。但黄玺庆并不持乐观态度。“这其实还是信托，全国总工会联合这么多大企业，只是为了表达拓宽房地产融资渠道这个意愿，可是国家法律还是不允许。”黄认为，这一举动只能起到呼吁的作用。
这只地产信托计划是由全国工商联房地产商会作为组织发起人，联华国际信托投资有限公司作为受托人，招商局地产控股股份有限公司、保利集团、北京天鸿房地产开发有限公司、SOHO中国有限公司等多家内地、香港的房地产“大哥大”都出现在签约名单上。
据悉，首次募集资金达20亿元人民币。据了解，募集资金投向主要涉及：符合国家宏观调控要求和绿色生态环保要求的、有上市潜力的地产企业的股权投资与有RETTS需求的地产企业项目公司的股权投资。
暗流境外地产基金频繁出手
虽然内地有了第一只基金型房地产信托计划，但境外地产基金早已在内地暗流涌动多年。
2005年，摩根士丹利购买了位于上海人民广场核心区域的知名写字楼世界贸易大厦。业内人士估算，该大楼市值超过2亿美元。当年6月，摩根士丹利又购买了上海浦西的明天广场大楼。同年，再以4亿元收购北京富力双子座大厦。
同样是在2005年，麦格理以8亿元从新加坡凯德置地手中收购了上海新茂大厦，同年又和一些机构投资者组成财团收购了内地9家大型零售商城，收购总价约31亿元。
戴德梁行华东区投资总监叶建成表示，虽然地产基金的单笔交易数额都很大，但是总量小，交易次数也不多。
记者原本以为地产基金交易必然是大买卖，其实也不尽然。一位地产投资中介工作人员称：“从基金的大小来看，大基金主要以欧美为主，偏好市中心最好地段，投资回报率高；中小基金例如韩国等地的基金，资金实力和大基金有一定的差距，因此会选择一些二级地段的土地或住宅项目等；一些小型私募基金相对活跃，但尚未形成气候。”
收购地产基金瞄准商业物业
据以往资料显示，地产基金对商业物业情有独钟，尤其是成熟的商业物业。
“海外基金收购完成商业物业后，会以自己的模式加以经营管理。他们一般都会自己持有，也有出售的。”邹毅说。对于地产基金看中商业，而不看好住宅的原因。邹毅认为，住宅是短平快的交易，不能长期获利。叶建成分析认为：“商业因为有稳定的现金流、稳定的租金收益、稳定的租户，所以受到地产基金的青睐。”
据叶建成介绍，由于内地成熟的商业物业并不多，可达到投资人要求的商业物业更少。而且现有的成熟商业物业的持有者都资金雄厚，不会放弃长期收益轻易出售。另外，由 [1] [2] [3] 下页
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