于兵兵

　　房地产调控步入深水区。

　　在走过单纯的价格调控、金融调控、土地调控，却又“屡调屡空”之后，决策者开始打造真正的“双核时代”。一方面，物业税、营业税、土地增值税的改革渐行渐近，决定了未来房地产市场的供应将会有井喷的可能；另一方面，市场需求也正从一味打压走向引导和疏通为主，带来市场的良性互动。

　　可以预见，未来的调控将会在现有政策框架的基础上更加精准，力度将强于以往的市场预期，合理性和有效性也能得到增强———“制导导弹”的作用，不是毁灭，而是拯救。

　　供应：税收先行、金融护航

　　房地产调控是一个系统工程，“谁要是说能三句话解决楼市问题，那是妄言。”前建设部政策研究中心主任陈淮称。以近期为例，最新的调控动向包括中国房地产协会给出的七点建议，重点是呼吁尽快出台物业税，减少二手房交易环节的营业税，以增加楼市供给，鼓励二手房流通。另外，落实土地增值税、土地使用税新政，甚至以农村建设用地补给城市建设用地，在保证8亿亩耕地红线的基础上增加城市建设用地量，解决供给不足的问题。

　　“不施重政不足以打压热钱。”用经济学家郞咸平的话来说，广义的热钱包括居民剩余存款、因腐败产生的灰色收入、企业家应投资未投资的资金以及国际炒家的钱。他认为，这些钱在我国楼市兴风作浪，成为推动房价上涨的重要力量，并导致刚性需求在经济能力勉强支付高房价的情况下出现恐慌性购房。

　　细细解读调控新动向，可以看出决策者深化现有政策的能力在加强，调控的最终目的也是引导楼市供需结构的合理发展。数据显示，目前我国楼市供需失衡的情况已经相当严重。如今年上半年全国商品房销售面积是竣工面积的1.88倍，其中商品住宅销售面积是竣工面积的2.08倍。上述比值是楼市供需结构的反映方式之一，以销售代表需求，以竣工代表供给，以高比例超过1这个平衡点，这在2006年之前还没有发生过，折合成供应占比需求更仅为48%。

　　为解决日益严重的供不应求的楼市局面，政府下一步调控可能集中于税收、土地等政策的精耕细作。其中加速物业税出台是多位专家的一致建议。专家表示，税收环节的改革已经势在必行，即尽快出台物业税，以增加物业保有环节的持有成本，将闲置房产挤向市场，增加住房供给。另一方面，可考虑降低房产流通环节的税收成本，如二手房营业税等，令售房人减少售房税赋压力，提高房产流转积极性。“也许通过金融手段促进有效供应将是继完善住房保障制度后中国楼市调控的另一个重心。”分析人士称。但是，楼市调控的复杂性不仅在于政策的科学合理程度，更在执行环节和对其他综合矛盾的考虑。

　　如一些业内人士就认为降低流通环节税的做法并不合时宜。“我觉得降低营业税的想法值得商榷。”上海房地产界独立评论人士顾海波表示，政府针对房产交易出台营业税是为了遏止投资投机，而在目前楼市投资投机之风依然盛行的情况下，此举或导致火上浇油。

　　另外，郎咸平向记者表示，中国房地产市场已经成为政策条文最多的市场，现在的楼市问题是不缺少政策，只是有多少执行到位呢？而他认为，存在于房地产市场与相关利益群体的灰色交易是导致调控政策失效的重要原因。

　　另外，已经与全球经济密切接轨的中国资本市场，正体现日益明显的与国际金融体系的“正相关”。受此影响，过份信赖银行体系和资本市场融资、再高价圈地的房地产企业运作模式也显得根基不稳，枝杆脆弱。一旦投资者信心受到风吹草动影响，可随时收回投资意向，无论是公募还是私募，房地产融资渠道将随之收紧。另一方面，高地价背后无疑是建立在对未来高房价预期基础上，如果房价开始走低，房企预期破灭，将是楼市风险真正到来的时刻。

　　需求：疏而不堵，保障先行

　　很难预料，楼市就这样结束了近两年的调整；很难预料，楼市的这波升势还会涨到多高。在围绕房价的大讨论中，无论正方反方，都承认造成全国各大城市房价非理性上涨的根本原因是供需失衡。政府显然已经意识到开发商等楼市利益方在供需关系中，为自己的盈利制造了多少猫腻，近日越来越多的迹象表明，调控思路正从之前的抑制需求转变为引导需求。

　　在上海，9月1日起调整公积金购房贷款方式，由以户为单位计算贷款额度改为配偶分别计算的方式。由此，原来每户家庭20万元的贷款上限调整为40万元，加上补充公积金、大装修贷款政策等，上海每户家庭的公积金贷款上限可超过50万元。中原地产研究咨询部经理马冀表示，提高公积金贷款额度、变相减轻首次置业者的购房成本，可以理解为政府对于大众民生的住房问题已经做到了事先反应。事实上，除了上海，北京、广州等城市也早已采取了这一措施。

　　与此同时，中国房地产协会近日又提出减少二手房交易环节税收，及时公布普通商品房、双限房、经济适用房的建设规划，以加快流转、增强预期等，也可视作政府依然支持楼市有效需求释放。

　　回顾调控历程，可以发现政府态度的转变缘来有因。从2005年3月份至今，政府一边对二手房交易开征营业税、个人所得税、土地增值税等多个税种，一边又加息、提高契税等。总体思路，即希望通过多方设障，一方面迫使投资者抛出存量房源，另一方面可抑制购房需求，为楼市降温。但两年过去了，在百姓急需解决住房问

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